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Visa Dorada griega

El visado dorado griego: la vía más accesible de Europa para obtener la residencia.
Tras la cancelación del programa en España y la prohibición de la compra de viviendas en Portugal, Grecia se convirtió en la última gran economía europea que aún ofrecía la residencia a cambio de la compra de un inmueble. A continuación, se explica cómo funciona el programa en la práctica: los requisitos, el cronograma, los costes y los obstáculos que pueden provocar el rechazo de las solicitudes de los inversores.
¿Por qué Grecia y por qué ahora?
Durante la mayor parte de la última década, el mercado de los "visados dorados" estaba saturado. Portugal, España, Grecia y Chipre competían por captar a los mismos inversores extracomunitarios que buscaban establecerse legalmente en el espacio Schengen.
Ese mercado se ha reducido drásticamente. Portugal eliminó los bienes raíces residenciales de su lista de inversiones elegibles a finales de 2023. España abolió su programa por completo el 3 de abril de 2025. Entre las grandes economías mediterráneas, lo que queda es Grecia, y Grecia no ha cerrado su programa, sino que lo ha reajustado.
El resultado es un mercado más reducido con un líder más claro. Grecia sigue ofreciendo un permiso de residencia renovable por cinco años, cubre a tres generaciones de una misma familia con una sola inversión, no impone una estancia mínima y mantiene el precio mínimo de 250.000 € para la categoría de propiedad adecuada. Ningún otro país de la UE combina actualmente estas cuatro características.
Pero el programa de 2026 no es el mismo que el de 2019. El umbral fijo de 250.000 € ha desaparecido, sustituido por una estructura escalonada vinculada a la ubicación geográfica y al tipo de propiedad. Comprender esta estructura es ahora el aspecto más importante de una estrategia para obtener el Golden Visa.
Cómo funcionan los umbrales de inversión
Desde el 1 de septiembre de 2024, Grecia aplica tres umbrales distintos para la valoración de inmuebles. El que le corresponda dependerá de la ubicación y el tipo de propiedad.
250.000 € — el nivel de propósito especial
Este es el punto de entrada más bajo en Europa, y sobrevive en dos casos muy específicos:
– Conversiones de locales comerciales a viviendas. Se trata de una propiedad individual, de cualquier tamaño, que se ha transformado de uso comercial a residencial. La conversión puede ser realizada tanto por el propietario anterior como por el inversor; sin embargo, es fundamental que se complete antes de presentar la solicitud de permiso de residencia.
– Restauración del patrimonio. Un solo inmueble de cualquier tamaño que esté oficialmente reconocido como edificio catalogado como patrimonio cultural o histórico y que requiera reconstrucción obligatoria.
En esta categoría no existe una superficie mínima. Eso es lo que la hace tan ventajosa: un proyecto de reforma bien planificado puede optar a una reducción de un tercio del coste de un apartamento similar en Atenas.
400.000 € — el nivel regional estándar
Una sola propiedad de al menos 120 m² ubicada en las regiones menos pobladas de Grecia. Esto abarca la mayor parte del territorio continental —incluidas la península de Calcídica y el Peloponeso—, así como todas las islas con una población inferior a 3100 habitantes.
Para los inversores que se centran en la rentabilidad del alquiler vacacional y la revalorización del capital, en lugar de en una dirección en la ciudad, aquí es donde los cálculos suelen funcionar mejor.
800.000 € — la categoría principal
Una sola propiedad de al menos 120 m² en zonas de alta demanda: la Unidad Regional de Ática (Gran Atenas), el municipio de Tesalónica y todas las islas con poblaciones superiores a 3.100 habitantes, lo que incluye a Mykonos, Santorini, Creta, Corfú y Rodas en esta categoría.
Las reglas que se aplican en todos los niveles
– Una propiedad, un título. No se pueden combinar dos apartamentos para alcanzar el umbral. La inversión que califica debe ser una sola unidad residencial.
– El requisito de un mínimo de 120 m² se aplica a las categorías de 400.000 € y 800.000 €, no a las conversiones ni a los proyectos de restauración del patrimonio.
– No se permiten alquileres a corto plazo. La propiedad utilizada para obtener la Visa Dorada no puede alquilarse a corto plazo, subarrendarse ni utilizarse como oficina. El incumplimiento de esta norma conlleva la cancelación del permiso y multas. Se permiten los alquileres a largo plazo, siempre que no entren en conflicto con el programa.
Este último punto merece especial atención, ya que es el malentendido más común en el mercado. La propiedad adquirida con la Golden Visa no es un activo para Airbnb. Los inversores que buscan ingresos por alquileres a corto plazo suelen realizar una segunda compra, que no cumple con los requisitos, junto con la propiedad adquirida con la Visa.
¿Quién está cubierto por una solicitud?
Una sola inversión cubre a toda una familia a lo largo de tres generaciones:
– el inversor
– el cónyuge del inversor
– niños menores de 21 años
– los padres de ambos cónyuges
No hay límite de edad para los padres ni se exige demostrar dependencia económica. Todos los dependientes reciben permisos con la misma validez de cinco años que el solicitante principal. Pocos programas en el mundo son tan generosos en cuanto a la inclusión familiar, y para muchos compradores este es el factor decisivo, más que la cifra de inversión inicial.
Lo que realmente te otorga el permiso
Libertad de circulación. Viajes sin visado por los 27 países Schengen: Austria, Bélgica, República Checa, Dinamarca, Estonia, Finlandia, Francia, Alemania, Grecia, Hungría, Islandia, Italia, Letonia, Liechtenstein, Lituania, Luxemburgo, Malta, Países Bajos, Noruega, Polonia, Portugal, Eslovaquia, Eslovenia, España, Suecia y Suiza. El número de entradas es ilimitado.
No se requiere residencia. No es necesario pasar ni un solo día en Grecia para mantener el permiso vigente. Esto distingue el programa griego de la mayoría de las vías de residencia de la UE y lo hace viable para inversores que desean mantener su centro de vida en otro lugar.
– Educación. Los titulares de permisos tienen el mismo acceso a las instituciones educativas griegas que los ciudadanos, y la educación pública en Grecia, incluida la universitaria, es gratuita.
– Asistencia sanitaria y servicios. Acceso al sistema social y médico griego, así como a los sistemas bancarios, financieros y tributarios europeos.
– Se trata de una decisión obligatoria, no discrecional. Si se cumplen los criterios de inversión y la documentación está debidamente preparada, la ley prevé su aprobación. Este es un programa basado en normas, no en puntos ni en criterios discrecionales.
– Un camino hacia la ciudadanía. Tras siete años de residencia en Grecia, el titular de un permiso puede solicitar la naturalización.
Lo que no te da. La Visa Dorada no te otorga el derecho a trabajar por cuenta ajena en Grecia. Sin embargo, puedes establecer y gestionar un negocio.
El proceso de solicitud, etapa por etapa
El proceso completo, desde la primera consulta hasta la obtención del documento de residencia físico, suele durar entre cuatro y seis meses.
1. Consulta — desde 1 día. Definición de la estrategia de inversión, el presupuesto y la región objetivo. En esta etapa se toma la decisión sobre el nivel de inversión (€250.000 de conversión, €400.000 de inversión regional o €800.000 de inversión principal), lo que determina todo lo demás.
2. Selección y reserva de la propiedad: de 5 a 10 días. Preselección y visitas. Los inversores suelen viajar durante tres o cuatro días, o bien delegan las visitas por completo. La reserva se garantiza con un depósito de aproximadamente el 51% del precio.
3. Documentación de compra: de 20 a 30 días. El comprador obtiene un número de identificación fiscal griego (AFM) y, opcionalmente, abre una cuenta bancaria griega; el pago también puede realizarse desde una cuenta extranjera. Se abona el impuesto de transmisiones patrimoniales de 3,091 TP3T sobre el valor de la transacción y se firma el contrato de compraventa. La presencia física del inversor no es necesaria en esta etapa: todos los trámites, excepto la apertura de la cuenta bancaria, pueden ser gestionados por un abogado mediante un poder notarial.
4. Pago y registro: de 1 a 10 días. Si la cuenta es griega, el pago se realiza normalmente mediante cheque bancario en la notaría durante la firma, tras lo cual el abogado inscribe la escritura en el registro estatal. Si el pago se realiza desde una cuenta extranjera, el procedimiento es inverso: primero se firma el contrato, se transfieren los fondos y, una vez que el vendedor confirma la recepción del importe total, se formaliza la escritura de pago ante notario y se registran ambos documentos.
5. Solicitud de permiso de residencia: 1 día. El abogado presenta electrónicamente toda la documentación mediante poder notarial. Tras la verificación inicial, el solicitante recibe un documento de residencia y entrada temporal —el llamado "Papel Azul"— que le permite permanecer en Grecia mientras espera la tarjeta.
6. Datos biométricos: 1 día. En un plazo de dos semanas a partir de la presentación de la solicitud, el inversor y todos los miembros de la familia mayores de seis años deberán presentarse en persona en Grecia para la toma de huellas dactilares y fotografías. Este es el único paso que no puede delegarse.
7. Emisión de la tarjeta de residencia: de 3 a 4 meses. Las tarjetas son recogidas por el abogado en nombre del cliente y enviadas por mensajería a la dirección indicada.
8. Preparación del inmueble. Mobiliario, acondicionamiento y, si el inmueble se va a alquilar a largo plazo, gestión. Esto es un aspecto administrativo menor, pero comercialmente significativo: un inmueble sin amueblar ni gestionar no genera ingresos mientras el permiso esté vigente.
Documentación
El paquete presentado por el abogado incluye:
1. Cuatro fotografías recientes tamaño pasaporte por solicitante, además de copias digitales.
2. Fotocopias de todas las páginas de cada pasaporte válido.
3. Certificado de matrimonio con apostilla, cuando se incluye un cónyuge.
4. Certificado de composición familiar con apostilla, donde se incluyan los miembros de la familia.
5. Certificado de nacimiento con apostilla para cada solicitante.
6. Copia del contrato de compraventa de la propiedad griega.
7. El certificado notarial que confirma el contrato de compraventa cumple con lo dispuesto en el Cap. 6, Párrafo 2 de la Ley 4146/2013.
8. Certificado de registro del contrato de compraventa
9. Póliza de seguro médico para cada miembro de la familia, obtenida en Grecia.
10. Recibos de tasas estatales
11. Extracto bancario del vendedor que acredite la recepción del precio total de compra en una cuenta bancaria griega.
12. Poder notarial a favor del abogado que actúa en su nombre.
Tres puntos de procedimiento que suelen causar confusión: el paquete se presenta electrónicamente por un abogado con poder notarial; los documentos apostillados tienen una validez de seis meses a partir de la fecha de la apostilla; y cada documento debe estar traducido al griego y certificado en Grecia.
Lo que cuesta
Además de la inversión que califica en sí, presupueste lo siguiente:
Costes de adquisición de la propiedad (impuesto de transmisiones patrimoniales, notaría, registro, agencia): ≈ 8% del valor de la propiedad.
Honorarios legales: 2.000 € + 300 € por cada miembro adicional de la familia.
Tasa estatal, solicitante principal: 2.002 €
Tasa estatal, cónyuge: 152 €
Tasa estatal por cada miembro adicional de la familia: 18 €
Seguro médico en Grecia: entre 150 y 300 euros por persona al año.
Traducción al griego: ≈ 30 € por persona
Fotografías: 12 € por persona
Para una familia de cuatro personas que compra una vivienda por un valor de 400.000 €, los costes totales de transacción y solicitud ascienden a entre 37.000 y 40.000 €, además del precio de compra.
¿Qué cambió en 2026?
La Ley 5275/2026, publicada en FEK A' 17 y en vigor desde el 6 de febrero de 2026, consolidó y modificó el Código de Inmigración e Integración Social. Tres cambios son importantes para los solicitantes de la Visa Dorada:
La validez del permiso ahora comienza a contar desde su emisión. Anteriormente, algunos permisos se fechaban retroactivamente a la fecha de finalización de la inversión, lo que reducía gradualmente el período de cinco años de validez. La ley ahora confirma que los cinco años comienzan a contar desde la fecha de emisión de la tarjeta de residencia. Esta era una demanda del sector que venía requiriendo desde hace tiempo y que aumenta considerablemente el valor del permiso.
Las renovaciones son más estrictas y rápidas. La ley impone plazos legales a las autoridades para tramitar las solicitudes de renovación y aclara la documentación necesaria para demostrar que la inversión que cumple los requisitos se mantiene. Los inversores cuya participación esté por debajo del umbral aplicable se enfrentan a un problema al renovar que antes no existía.
– Se amplían las vías de inversión alternativas. Además del sector inmobiliario, Grecia mantiene vías financieras a partir de 350.000 € (participaciones en fondos de inversión que cumplan los requisitos y otros instrumentos de actividad económica), así como nuevas categorías de inversión estratégica y de nueva creación.
Ciertas disposiciones dependen de la aplicación de las decisiones ministeriales emitidas hasta 2026, por lo que cualquier persona que presente su solicitud este año debe verificar la situación en el momento de la solicitud en lugar de basarse en resúmenes secundarios.
Los riesgos que nadie anuncia
Los analistas que escriben sobre las visas doradas suelen centrarse únicamente en los beneficios. Sin embargo, los fallos merecen la misma atención.
Los rechazos casi siempre son autoinfligidos. El programa en sí tiene una tasa de aprobación extremadamente alta: las firmas con experiencia informan haber procesado más de cien solicitudes sin ninguna denegación. Las solicitudes que fracasan casi invariablemente lo hacen por razones de procedimiento: el contrato de compraventa se redactó sin tener en cuenta los requisitos de la Golden Visa, los fondos se transfirieron por el canal incorrecto o la propiedad resultó no cumplir con los requisitos. El denominador común es un abogado especializado en transacciones inmobiliarias sin experiencia en la Golden Visa. Esto es más importante de lo que parece, porque estos errores generalmente no se pueden corregir a posteriori. La solución es vender la propiedad y comprar otra, lo que implica pagar los costos de adquisición dos veces y perder un año. La decisión más importante en todo el proceso es contratar a un abogado con experiencia en la Golden Visa antes de que se prepare la transacción de compra, no después.
La venta de la propiedad extingue el permiso. Si se deshace del bien que cumple los requisitos, deberá renunciar a la Visa Dorada o adquirir otra propiedad que cumpla con los umbrales vigentes. Dado que los umbrales han aumentado, un inversor que compró por 250 000 € en 2020 y vende en 2026 podría encontrarse con que el coste de reposición asciende a 400 000 € u 800 000 €.
– Se suspende la emisión de visas doradas para ciudadanos rusos y bielorrusos. La emisión de nuevas visas doradas para ciudadanos de Rusia y Bielorrusia está suspendida desde marzo de 2022. Si el inversor principal posee un segundo pasaporte de otro país, la familia puede continuar con el proceso, una opción que muchos solicitantes han adoptado mediante la obtención de la ciudadanía de un tercer país.
La procedencia de los fondos recae en el banco, no en el ministerio. Las autoridades de inmigración griegas no exigen documentación que acredite el origen del capital. Sin embargo, el importe total de la compra debe transferirse a través del sistema bancario, lo que traslada la responsabilidad del cumplimiento normativo al banco remitente. Las autoridades fiscales griegas se reservan el derecho de solicitar información, aunque en la práctica rara vez lo hacen. Prepare el expediente como si lo fueran a hacer.
– Desde hace bastante tiempo no se exigen certificados de antecedentes penales para obtener permisos de residencia en Grecia.
Impuestos: la residencia no es residencia fiscal.
Tener un permiso de residencia griego no te convierte en residente fiscal griego. Esa condición depende de dónde pases tu tiempo, generalmente más de 183 días en Grecia en un año natural.
Para los inversores que se convierten en residentes fiscales griegos, Grecia ofrece un régimen de impuesto fijo de 100.000 € sobre la renta mundial como alternativa a los tipos progresivos que alcanzan el límite de 45%. Para las familias con un alto patrimonio que se trasladan definitivamente a Grecia, este factor suele ser más importante desde el punto de vista financiero que el propio visado, y debería tenerse en cuenta antes de la compra, no después.
Vivir en otro país de la UE con un permiso griego
La situación legal es clara: un permiso de residencia griego permite estancias de hasta 90 días en cualquier período de 180 días en otro Estado Schengen. En la práctica, las fronteras internas de Schengen no se controlan sistemáticamente. No obstante, los inversores deben tener en cuenta este límite legal, ya que la residencia fiscal, el derecho a la asistencia sanitaria y las futuras solicitudes de naturalización dependen de la presencia documentada en el país.
El veredicto
La revisión de precios de Grecia en 2024 fue interpretada por muchos como el principio del fin del programa. Fue todo lo contrario. Al elevar el precio de las viviendas de primera categoría en Atenas y Salónica a 800.000 €, el gobierno neutralizó el argumento interno sobre la asequibilidad de la vivienda que acabó con los programas portugués y español, y al hacerlo, aseguró la viabilidad política de su propio programa. El número de solicitudes no ha disminuido; en 2024 se registró un récord de 9.289 solicitudes de inversores principales, y el programa ha atraído más de 10.000 millones de euros en inversión extranjera desde 2013.
Para un inversor que compara opciones en toda Europa hoy en día, el cálculo es el siguiente: Grecia es la única gran economía de la UE donde la compra de una propiedad residencial todavía otorga la residencia; las vías de conversión y de herencia de 250.000 € siguen siendo el punto de entrada más económico del continente; la cobertura familiar se extiende a los padres de ambas partes sin límite de edad; no hay una estancia mínima; y la naturalización está disponible después de siete años.
El programa premia la precisión. Si se elige la categoría, el tipo de propiedad o el abogado equivocados, el coste de la corrección se mide en años. Si se elige correctamente, Grecia sigue siendo, con una clara ventaja, el permiso de residencia con la mejor relación calidad-precio de la Unión Europea.
Obtén ayuda experta con tu solicitud.
Si está considerando solicitar la Visa Dorada griega, lo más valioso que puede hacer es contar con la asesoría de expertos legales e inmobiliarios antes de reservar una propiedad, y no después de que se haya redactado el contrato.
Golden Visa Estate trabaja con los inversores durante todo el proceso: estrategia y selección de niveles, búsqueda de propiedades y diligencia debida legal, estructuración de la transacción, presentación de documentos mediante poder notarial y gestión de la propiedad posterior a la aprobación.
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Este artículo es de carácter informativo general y refleja la situación legal vigente a agosto de 2026. Los umbrales de inversión, las normas procesales y las disposiciones fiscales están sujetos a cambios y a decisiones ministeriales de aplicación. Consulte siempre los requisitos vigentes con un abogado griego especializado en inmigración antes de invertir fondos.