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Griechisches Goldenes Visum

Das griechische Goldene Visum: Europas einfachster Weg zur Aufenthaltsgenehmigung
Nachdem Spanien sein Programm eingestellt und Portugal den Erwerb von Wohnimmobilien untersagt hatte, war Griechenland die letzte große europäische Volkswirtschaft, die noch eine Aufenthaltsgenehmigung im Tausch gegen einen Immobilienkauf anbot. So funktioniert das Programm in der Praxis – die Voraussetzungen, der Zeitplan, die Kosten und die Fallstricke, die Investoren ihre Anträge kosten können.
Warum Griechenland, und warum gerade jetzt?
Fast das gesamte letzte Jahrzehnt über war der Markt für das ”Goldene Visum” hart umkämpft. Portugal, Spanien, Griechenland und Zypern konkurrierten um dieselben Nicht-EU-Investoren, die einen legalen Fuß in die Tür des Schengen-Raums suchten.
Dieser Markt hat sich drastisch verkleinert. Portugal strich Wohnimmobilien Ende 2023 von seiner Liste förderfähiger Investitionen. Spanien schaffte sein Programm am 3. April 2025 vollständig ab. Unter den großen Mittelmeerländern bleibt Griechenland übrig – und Griechenland hat sein Programm nicht eingestellt, sondern lediglich die Preise angepasst.
Das Ergebnis ist ein kleineres Feld mit einem klaren Marktführer. Griechenland bietet weiterhin eine fünfjährige, verlängerbare Aufenthaltserlaubnis, deckt nach wie vor drei Generationen einer Familie mit einer einzigen Investition ab, verlangt weiterhin keine Mindestaufenthaltsdauer und der Mindestkaufpreis für die entsprechende Immobilienkategorie liegt weiterhin bei 250.000 €. Kein anderes Land in der EU vereint derzeit diese vier Vorteile.
Das Programm von 2026 ist jedoch nicht mehr dasselbe wie das von 2019. Die pauschale Einkommensgrenze von 250.000 € ist abgeschafft und wurde durch ein gestaffeltes System ersetzt, das an Region und Immobilientyp gekoppelt ist. Dieses System zu verstehen, ist nun der wichtigste Bestandteil einer erfolgreichen Strategie für das Goldene Visum.
Wie die Investitionsschwellenwerte funktionieren
Seit dem 1. September 2024 gelten in Griechenland drei unterschiedliche Immobilienwertschwellen. Welche für Sie gilt, hängt vom Standort und der Art der Immobilie ab.
250.000 € – die Kategorie für besondere Zwecke
Dies ist der niedrigste Einstiegspunkt in Europa und überlebt nur in zwei eng definierten Fällen:
– Umwandlung von Gewerbe- in Wohnnutzung. Eine einzelne Immobilie beliebiger Größe, die von gewerblicher in Wohnnutzung umgewandelt wurde. Die Umwandlung kann entweder vom Voreigentümer oder vom Investor durchgeführt werden – entscheidend ist jedoch, dass sie vor Einreichung des Antrags auf Aufenthaltsgenehmigung abgeschlossen sein muss.
– Denkmalpflege. Ein einzelnes Gebäude beliebiger Größe, das offiziell als denkmalgeschütztes Kultur- oder historisches Gebäude anerkannt ist und dessen Rekonstruktion zwingend erforderlich ist.
In dieser Kategorie gibt es keine Mindestwohnfläche. Genau das macht sie so attraktiv: Ein gut geplantes Umbauprojekt kann sich für ein Drittel der Kosten einer vergleichbaren Wohnung in Athen qualifizieren.
400.000 € – die übliche regionale Stufe
Ein einzelnes Grundstück von mindestens 120 m² in den dünn besiedelten Regionen Griechenlands. Dies umfasst den größten Teil des Festlandes – einschließlich der Halbinsel Chalkidiki und des Peloponnes – sowie alle Inseln mit weniger als 3.100 Einwohnern.
Für Anleger, die eher auf Rendite aus Ferienvermietungen und Kapitalzuwachs als auf eine Stadtadresse Wert legen, ist dies der Bereich, in dem die Rechnung meist am besten aufgeht.
800.000 € – die höchste Kategorie
Eine einzelne Immobilie von mindestens 120 m² in stark nachgefragten Gebieten: die Regionaleinheit Attika (Großraum Athen), die Gemeinde Thessaloniki und alle Inseln mit einer Bevölkerung von über 3.100 - wozu auch Mykonos, Santorin, Kreta, Korfu und Rhodos gehören.
Die Regeln, die für jede Ebene gelten
– Eine Immobilie, ein Grundbucheintrag. Zwei Wohnungen können nicht zusammengelegt werden, um die Schwellenwerte zu erreichen. Die qualifizierende Investition muss eine einzelne Wohneinheit sein.
– Die Mindestfläche von 120 m² gilt für die Kategorien 400.000 € und 800.000 €, nicht jedoch für Umbauten oder Denkmalschutzprojekte.
Kurzzeitvermietung ist nicht gestattet. Immobilien, die zur Erlangung des Goldenen Visums genutzt wurden, dürfen weder kurzfristig vermietet noch untervermietet oder als Büro genutzt werden. Ein Verstoß gegen diese Regel führt zum Entzug der Genehmigung und zu Geldstrafen. Langzeitvermietung ist zulässig und steht nicht im Widerspruch zum Programm.
Dieser letzte Punkt verdient besondere Beachtung, da er das häufigste Missverständnis auf dem Markt darstellt. Die Immobilie im Rahmen des Goldenen Visums ist keine Airbnb-Immobilie. Investoren, die kurzfristige Mieteinnahmen erzielen möchten, erwerben in der Regel zusätzlich zur Visumimmobilie eine zweite, nicht für das Goldene Visum qualifizierte Immobilie.
Wer ist durch eine Anwendung abgedeckt?
Eine einzige Investition deckt eine ganze Familie über drei Generationen ab:
– der Investor
– der Ehepartner des Investors
– Kinder unter 21 Jahren
– die Eltern beider Ehepartner
Es gibt keine Altersbegrenzung für die Eltern und keinen Nachweis finanzieller Abhängigkeit. Alle Angehörigen erhalten eine Aufenthaltsgenehmigung mit derselben fünfjährigen Gültigkeitsdauer wie der Hauptantragsteller. Weltweit sind nur wenige Programme so großzügig in Bezug auf die Einbeziehung der Familie, und für viele Käufer ist dies der ausschlaggebende Faktor, nicht die rein steuerliche Investitionssumme.
Was die Genehmigung Ihnen tatsächlich gewährt
Freizügigkeit. Visafreies Reisen in alle 27 Schengen-Staaten – Österreich, Belgien, Tschechien, Dänemark, Estland, Finnland, Frankreich, Deutschland, Griechenland, Ungarn, Island, Italien, Lettland, Liechtenstein, Litauen, Luxemburg, Malta, Niederlande, Norwegen, Polen, Portugal, Slowakei, Slowenien, Spanien, Schweden und Schweiz. Die Anzahl der Einreisen ist unbegrenzt.
– Keine Wohnsitzpflicht. Sie müssen keinen einzigen Tag in Griechenland verbringen, um Ihre Aufenthaltsgenehmigung aufrechtzuerhalten. Dies unterscheidet das griechische Programm von den meisten anderen EU-Aufenthaltsregelungen und macht es attraktiv für Investoren, die ihren Lebensmittelpunkt woanders behalten möchten.
– Bildung. Inhaber einer Aufenthaltserlaubnis haben den gleichen Zugang zu griechischen Bildungseinrichtungen wie Staatsbürger, und die öffentliche Bildung in Griechenland – einschließlich der Universitäten – ist kostenlos.
– Gesundheitswesen und Dienstleistungen. Zugang zum griechischen Sozial- und Gesundheitssystem sowie zu europäischen Bank-, Finanzinstrumenten und Steuerstrukturen.
– Eine gesetzlich vorgeschriebene, keine Ermessensentscheidung. Sind die Anlagekriterien erfüllt und die Unterlagen ordnungsgemäß vorbereitet, sieht das Gesetz die Genehmigung vor. Es handelt sich um ein regelbasiertes, nicht um ein punktbasiertes oder Ermessensprogramm.
– Ein Weg zur Staatsbürgerschaft. Nach sieben Jahren Aufenthalt in Griechenland kann der Inhaber einer Aufenthaltserlaubnis die Einbürgerung beantragen.
Was es Ihnen nicht gewährt: Das Goldene Visum berechtigt Sie nicht zur Aufnahme einer bezahlten Beschäftigung in Griechenland. Sie können jedoch ein Unternehmen gründen und führen.
Der Bewerbungsprozess, Schritt für Schritt
Der gesamte Ablauf von der ersten Beratung bis zum Erhalt der physischen Aufenthaltskarte dauert in der Regel vier bis sechs Monate.
1. Beratung – ab 1 Tag. Festlegung der Investitionsstrategie, des Budgets und der Zielregion. In dieser Phase wird die Entscheidung über die Investitionsstufe getroffen (250.000 € Umwandlung vs. 400.000 € regional vs. 800.000 € Hauptinvestition), die alle nachfolgenden Schritte bestimmt.
2. Immobilienauswahl und Reservierung – 5 bis 10 Tage. Vorauswahl und Besichtigungen. Investoren reisen üblicherweise für drei bis vier Tage an oder delegieren die Besichtigungen komplett. Die Reservierung wird mit einer Anzahlung von ca. 51,3 Billionen US-Dollar des Kaufpreises gesichert.
3. Kaufabwicklung – 20 bis 30 Tage. Der Käufer erhält eine griechische Steuernummer (AFM) und kann optional ein griechisches Bankkonto eröffnen – die Zahlung kann auch von einem ausländischen Konto erfolgen. Die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3.091 TP3T des Transaktionswertes wird entrichtet, und der Kaufvertrag wird unterzeichnet. Die persönliche Anwesenheit des Investors ist in dieser Phase nicht erforderlich: Alles außer der Kontoeröffnung kann von einem bevollmächtigten Anwalt abgewickelt werden.
4. Zahlung und Registrierung – 1 bis 10 Tage. Bei einem griechischen Konto erfolgt die Zahlung üblicherweise per Bankscheck beim Notar während der Unterzeichnung. Anschließend trägt der Anwalt die Urkunde in das Grundbuch ein. Bei Zahlung von einem ausländischen Konto verläuft die Reihenfolge umgekehrt: Zuerst wird der Vertrag unterzeichnet, dann wird der Betrag überwiesen, und sobald der Verkäufer den vollständigen Zahlungseingang bestätigt hat, wird eine notarielle Zahlungsbestätigung erstellt und beide Dokumente werden registriert.
5. Antragstellung auf Aufenthaltserlaubnis – 1 Tag. Der Anwalt reicht die vollständigen Unterlagen elektronisch im Rahmen einer Vollmacht ein. Nach einer ersten Prüfung erhält der Antragsteller ein vorläufiges Aufenthalts- und Einreisedokument – das sogenannte Blaue Papier –, das ihm den Aufenthalt in Griechenland bis zur Erteilung der Aufenthaltserlaubnis gestattet.
6. Biometrische Daten – 1 Tag. Innerhalb von zwei Wochen nach Antragstellung müssen der Investor und alle Familienmitglieder über sechs Jahre persönlich in Griechenland erscheinen, um Fingerabdrücke und Fotos abnehmen zu lassen. Dieser Schritt ist unübertragbar.
7. Ausstellung der Aufenthaltskarte – 3 bis 4 Monate. Die Karten werden vom Anwalt im Namen des Mandanten abgeholt und per Kurier an die angegebene Adresse versandt.
8. Objektvorbereitung. Möblierung, Ausstattung und – falls das Objekt langfristig vermietet werden soll – Verwaltung. Dies ist administrativ geringfügig, aber wirtschaftlich bedeutsam: Ein unmöbliertes und nicht verwaltetes Objekt generiert während der Gültigkeitsdauer der Genehmigung keine Einnahmen.
Dokumentation
Das vom Anwalt eingereichte Paket umfasst Folgendes:
1. Vier aktuelle Passfotos pro Antragsteller sowie digitale Kopien
2. Fotokopien aller Seiten jedes gültigen Reisepasses
3. Heiratsurkunde mit Apostille, in der ein Ehepartner aufgeführt ist
4. Familienzusammensetzungsbescheinigung mit Apostille, aus der die Familienmitglieder hervorgehen
5. Geburtsurkunde mit Apostille für jeden Antragsteller
6. Kopie des griechischen Immobilienkaufvertrags
7. Die notarielle Bescheinigung, die den Kaufvertrag bestätigt, erfüllt die Anforderungen von Kapitel 6 Absatz 2 des Gesetzes 4146/2013.
8. Bescheinigung über die Registrierung des Kaufvertrags
9. Krankenversicherungspolice für jedes Familienmitglied, abgeschlossen in Griechenland
10. Quittungen für staatliche Gebühren
11. Kontoauszug des Verkäufers als Nachweis über den Eingang des vollständigen Kaufpreises auf ein griechisches Bankkonto
12. Vollmacht zugunsten des handelnden Anwalts
Drei Verfahrenspunkte, die oft zu Fehlern führen: Das Paket wird elektronisch von einem Anwalt mit notariell beglaubigter Vollmacht eingereicht; apostillierte Dokumente sind ab dem Datum der Apostille sechs Monate lang gültig; und jedes Dokument muss ins Griechische übersetzt und in Griechenland beglaubigt werden.
Was es kostet
Neben der förderfähigen Investition selbst sollten Sie Folgendes einplanen:
Immobilienerwerbskosten (Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbuchgebühren, Maklergebühren): ≈ 81.030.000 des Immobilienwerts
Anwaltskosten: 2.000 € + 300 € pro weiterem Familienmitglied
Staatliche Gebühr, Hauptantragsteller: 2.002 €
Staatsgebühr, Ehepartner: 152 €
Staatliche Gebühr, jedes weitere Familienmitglied: 18 €
Krankenversicherung in Griechenland: 150–300 € pro Person und Jahr
Übersetzung ins Griechische: ≈ 30 € pro Person
Fotos: 12 € pro Person
Für eine vierköpfige Familie, die zum Schwellenwert von 400.000 € kauft, belaufen sich die gesamten Transaktions- und Antragskosten zusätzlich zum Kaufpreis auf etwa 37.000 bis 40.000 €.
Was hat sich im Jahr 2026 geändert?
Das Gesetz 5275/2026, veröffentlicht im FEK A' 17 und in Kraft seit dem 6. Februar 2026, konsolidierte und änderte das Einwanderungs- und Sozialintegrationsgesetz. Drei Änderungen sind für Antragsteller des Goldenen Visums relevant:
Die Gültigkeit der Genehmigung beginnt nun mit dem Ausstellungsdatum. Bisher wurden einige Genehmigungen faktisch auf den Zeitpunkt des Investitionsabschlusses rückdatiert, wodurch die nutzbare Fünfjahresfrist stillschweigend verkürzt wurde. Das Gesetz bestätigt nun, dass die Fünfjahresfrist mit dem Ausstellungsdatum der Aufenthaltskarte beginnt. Dies war eine langjährige Forderung der Branche und erhöht den Wert der Genehmigung erheblich.
Die Verlängerungsverfahren sind strenger und schneller. Das Gesetz setzt den Behörden gesetzliche Fristen für die Bearbeitung von Verlängerungsanträgen und präzisiert, welche Unterlagen erforderlich sind, um nachzuweisen, dass die förderfähige Investition weiterhin besteht. Anleger, deren Beteiligung unter den geltenden Schwellenwert fällt, stehen bei der Verlängerung vor einem Problem, das zuvor keine Rolle spielte.
– Alternative Investitionsmöglichkeiten werden erweitert. Neben Immobilien bietet Griechenland weiterhin Finanzierungsmöglichkeiten ab 350.000 € – Anteile an qualifizierten Investmentfonds und andere Instrumente zur Förderung wirtschaftlicher Aktivitäten – sowie neuere Kategorien für Start-ups und strategische Investitionen.
Bestimmte Bestimmungen hängen von der Umsetzung ministerieller Beschlüsse bis einschließlich 2026 ab. Daher sollten sich alle, die in diesem Jahr einen Antrag stellen, zum Zeitpunkt der Antragstellung über die aktuelle Rechtslage informieren und sich nicht auf nachträgliche Zusammenfassungen verlassen.
Die Risiken, die niemand anpreist
Analysten, die über Goldene Visa schreiben, beschränken sich meist auf die Vorteile. Die möglichen Risiken verdienen jedoch ebenso viel Aufmerksamkeit.
Ablehnungen sind fast immer selbstverschuldet. Das Programm selbst hat eine extrem hohe Bewilligungsquote – erfahrene Kanzleien berichten von weit über hundert bearbeiteten Anträgen ohne Ablehnung. Die abgelehnten Anträge scheitern fast immer an formalen Gründen: Der Kaufvertrag wurde ohne Berücksichtigung der Golden-Visa-Bestimmungen erstellt, die Gelder wurden über den falschen Kanal überwiesen oder die Immobilie erfüllte die Voraussetzungen nicht. Gemeinsamer Nenner ist ein Notar ohne Erfahrung mit Golden Visa. Dies ist bedeutsamer, als es zunächst klingt, da diese Fehler im Nachhinein meist nicht mehr behoben werden können. Die einzige Lösung ist der Verkauf der Immobilie und der Kauf einer neuen – was bedeutet, die Anschaffungskosten doppelt zu zahlen und ein Jahr zu verlieren. Die wichtigste Entscheidung im gesamten Prozess ist daher, einen Notar mit Erfahrung im Golden-Visa-Verfahren zu beauftragen, und zwar nicht erst im Nachhinein, sondern bereits vor der Vorbereitung des Kaufvertrags.
Der Verkauf der Immobilie führt zum Erlöschen der Genehmigung. Wenn Sie die Immobilie veräußern, müssen Sie entweder das Goldene Visum zurückgeben oder es durch eine andere Immobilie ersetzen, die die aktuellen Schwellenwerte erfüllt. Da die Schwellenwerte gestiegen sind, könnten die Ersatzkosten für einen Investor, der 2020 für 250.000 € gekauft hat und 2026 verkauft, 400.000 € oder 800.000 € betragen.
Die Vergabe neuer Goldener Visa an russische und belarussische Staatsbürger ist seit März 2022 ausgesetzt. Besitzt der Hauptinvestor einen zweiten Pass eines anderen Landes, kann die Familie den Antrag dennoch stellen – ein Weg, den viele Antragsteller über die Staatsbürgerschaft eines Drittlandes eingeschlagen haben.
Die Herkunft der Mittel liegt bei der Bank, nicht beim Ministerium. Die griechischen Einwanderungsbehörden verlangen keinen Nachweis über die Kapitalherkunft. Der gesamte Kaufpreis muss jedoch über das Bankensystem abgewickelt werden, wodurch die Pflicht zur Einhaltung der Vorschriften bei der überweisenden Bank liegt. Die griechischen Steuerbehörden behalten sich das Recht vor, nachzufragen, auch wenn sie dies in der Praxis selten tun. Bereiten Sie die Unterlagen so vor, als ob sie danach fragen würden.
– Strafregisterauszüge sind für griechische Aufenthaltsgenehmigungen schon seit geraumer Zeit nicht mehr erforderlich.
Steuerrecht: Wohnsitz ist nicht gleich Steuerwohnsitz
Der Besitz einer griechischen Aufenthaltserlaubnis macht Sie nicht automatisch zu einem griechischen Steuerinländer. Dieser Status hängt davon ab, wo Sie sich tatsächlich aufhalten – im Allgemeinen mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Griechenland.
Für Investoren, die in Griechenland steuerlich ansässig werden, bietet Griechenland eine Pauschalbesteuerung von 100.000 € auf das weltweite Einkommen als Alternative zu progressiven Steuersätzen bis zu 451 TP3T. Für vermögende Familien, die vollständig umziehen, ist dies oft ein wichtigerer finanzieller Aspekt als das Visum selbst und sollte vor dem Kauf, nicht erst danach, berücksichtigt werden.
Mit einer griechischen Aufenthaltserlaubnis in einem anderen EU-Land leben
Die Rechtslage ist eindeutig: Eine griechische Aufenthaltserlaubnis erlaubt Aufenthalte von maximal 90 Tagen innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen in einem anderen Schengen-Staat. In der Praxis werden die Grenzen innerhalb des Schengen-Raums nicht systematisch kontrolliert. Investoren sollten diese gesetzliche Beschränkung dennoch bei ihrer Planung berücksichtigen, da steuerlicher Wohnsitz, Anspruch auf Gesundheitsversorgung und zukünftige Einbürgerungsanträge von einem dokumentierten Aufenthalt abhängen.
Das Urteil
Die Preisanpassung in Griechenland im Jahr 2024 wurde weithin als Anfang vom Ende des Programms interpretiert. Doch das Gegenteil war der Fall. Indem die Regierung die Preise für Spitzenwohnungen in Athen und Thessaloniki auf 800.000 € anhob, entkräftete sie die Debatte um die Bezahlbarkeit von Wohnraum im Inland, die die portugiesischen und spanischen Programme zum Scheitern gebracht hatte – und sicherte sich damit die politische Stabilität ihres eigenen Programms. Die Zahl der Anträge ist nicht gesunken; 2024 wurden mit 9.289 Anträgen von Hauptinvestoren ein Rekordwert erreicht, und das Programm hat seit 2013 mehr als 10 Milliarden Euro an ausländischen Investitionen angezogen.
Für einen Investor, der heute verschiedene Optionen in ganz Europa vergleicht, sieht die Rechnung folgendermaßen aus: Griechenland ist die einzige große EU-Volkswirtschaft, in der man mit dem Kauf einer Wohnimmobilie immer noch eine Aufenthaltsgenehmigung erwirbt; die Umwandlung von Immobilien für 250.000 € und die Wege zum Erwerb von Kulturerbeimmobilien sind nach wie vor der günstigste Einstiegspunkt auf dem Kontinent; die Familienabdeckung erstreckt sich auf Eltern beiderseits ohne Altersgrenze; es gibt keine Mindestaufenthaltsdauer; und die Einbürgerung ist nach sieben Jahren möglich.
Das Programm belohnt Präzision. Wählt man die falsche Stufe, die falsche Immobilienkategorie oder den falschen Anwalt, können die Korrekturkosten Jahre betragen. Trifft man die richtige Wahl, bleibt Griechenland – mit deutlichem Abstand – das günstigste Aufenthaltsrecht in der Europäischen Union.
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Wenn Sie die Beantragung des griechischen Goldenen Visums in Erwägung ziehen, ist es am wertvollsten, wenn Sie sich vor der Reservierung einer Immobilie – und nicht erst nach der Vertragserstellung – spezialisierte Rechts- und Immobilienexpertise einholen.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und gibt den Rechtsstand vom August 2026 wieder. Investitionsschwellenwerte, Verfahrensregeln und steuerliche Bestimmungen können sich ändern und unterliegen den Umsetzungsentscheidungen der Ministerien. Bitte prüfen Sie die aktuellen Anforderungen stets mit einem qualifizierten griechischen Einwanderungsanwalt, bevor Sie Gelder investieren.