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Visa d'or grec

Le visa doré grec : la voie la plus accessible d’Europe pour obtenir la résidence
Alors que l'Espagne a mis fin à son programme et que le Portugal a interdit l'acquisition de biens immobiliers résidentiels, la Grèce est devenue la dernière grande économie européenne à proposer encore la résidence en échange d'un achat immobilier. Voici comment ce programme fonctionne concrètement : les critères d'admissibilité, le calendrier, les coûts et les pièges qui font échouer les demandes des investisseurs.
Pourquoi la Grèce, et pourquoi maintenant ?
Durant la majeure partie de la dernière décennie, le marché du ” visa doré ” était saturé. Le Portugal, l'Espagne, la Grèce et Chypre se disputaient les mêmes investisseurs non européens cherchant à s'implanter légalement dans l'espace Schengen.
Ce marché s'est considérablement réduit. Le Portugal a retiré l'immobilier résidentiel de sa liste d'investissements éligibles fin 2023. L'Espagne a purement et simplement supprimé son programme le 3 avril 2025. Parmi les grandes économies méditerranéennes, seule la Grèce demeure, et elle n'a pas fermé son programme ; elle l'a simplement revu.
Il en résulte un marché plus restreint avec un leader plus affirmé. La Grèce propose toujours un permis de séjour renouvelable de cinq ans, permet toujours à trois générations d'une même famille de vivre grâce à un seul investissement, n'impose toujours aucune durée minimale de séjour et propose toujours un prix de départ de 250 000 € pour les biens immobiliers de la catégorie appropriée. Aucun autre pays de l'UE ne combine actuellement ces quatre avantages.
Mais le programme de 2026 est différent de celui de 2019. Le seuil forfaitaire de 250 000 € a disparu, remplacé par un système à plusieurs niveaux lié à la situation géographique et au type de bien. Comprendre ce système est désormais l’élément essentiel d’une stratégie pour l’obtention d’un Golden Visa.
Comment fonctionnent les seuils d'investissement
Depuis le 1er septembre 2024, la Grèce applique trois seuils immobiliers distincts. Celui qui vous concerne dépend de la localisation et de la nature du bien.
250 000 € — le niveau à usage spécifique
Il s'agit du point d'entrée le plus bas en Europe, et il subsiste dans deux cas très précis :
– Conversion de locaux commerciaux en logements. Il s'agit d'un bien immobilier, quelle que soit sa superficie, transformé d'un usage commercial en usage résidentiel. La conversion peut être réalisée par l'ancien propriétaire ou par l'investisseur, mais elle doit impérativement être achevée avant le dépôt de la demande de permis de séjour.
– Restauration du patrimoine. Un bien immobilier, quelle que soit sa taille, officiellement reconnu comme bâtiment patrimonial culturel ou historique classé et nécessitant une reconstruction obligatoire.
Il n'y a pas de surface habitable minimale pour cette catégorie. C'est ce qui fait sa force : un projet de rénovation bien choisi peut y prétendre pour un tiers du prix d'un appartement comparable à Athènes.
400 000 € — le niveau régional standard
Une propriété individuelle d'au moins 120 m² située dans les régions les moins densément peuplées de Grèce. Cela concerne la majeure partie du continent — y compris la péninsule de Chalcidique et le Péloponnèse — ainsi que toutes les îles de moins de 3 100 habitants.
Pour les investisseurs qui privilégient le rendement locatif de vacances et la plus-value du capital plutôt qu'une adresse en ville, c'est dans ce cas que les calculs sont généralement les plus avantageux.
800 000 € — le premier rang
Un bien immobilier d'au moins 120 m² dans les zones à forte demande : l'unité régionale de l'Attique (Grand Athènes), la municipalité de Thessalonique et toutes les îles de plus de 3 100 habitants — ce qui inclut Mykonos, Santorin, la Crète, Corfou et Rhodes dans cette catégorie.
Les règles qui s'appliquent à tous les niveaux
Un bien, un titre de propriété. Il est impossible de regrouper deux appartements pour atteindre le seuil requis. L’investissement admissible doit concerner un seul logement.
– La surface minimale de 120 m² s’applique aux paliers de 400 000 € et 800 000 €, et non aux conversions ou aux projets patrimoniaux.
– Location de courte durée interdite. Les biens immobiliers utilisés pour l’obtention du Golden Visa ne peuvent être loués à court terme, sous-loués ni utilisés comme bureaux. Toute infraction à cette règle entraînera l’annulation du permis et des amendes. La location longue durée est autorisée et n’est pas incompatible avec le programme.
Ce dernier point mérite d'être souligné, car il s'agit de l'erreur la plus fréquente sur le marché. Le bien immobilier éligible au Golden Visa n'est pas un bien destiné à la location Airbnb. Les investisseurs souhaitant générer des revenus locatifs de courte durée réalisent généralement un second achat, non éligible, en parallèle du bien immobilier éligible au Golden Visa.
Qui est concerné par une seule demande ?
Un seul investissement couvre toute une famille sur trois générations :
– l’investisseur
– le conjoint de l’investisseur
– les enfants de moins de 21 ans
– les parents des deux époux
Il n'y a pas de limite d'âge pour les parents et aucune obligation de justifier d'une dépendance financière. Tous les membres de la famille reçoivent un permis de séjour valable cinq ans, comme le demandeur principal. Rares sont les programmes au monde aussi avantageux pour l'inclusion familiale, et pour de nombreux acheteurs, c'est un facteur déterminant, plus encore que le montant de l'investissement initial.
Ce que le permis vous autorise réellement
– Liberté de circulation. Voyage sans visa dans les 27 pays de l’espace Schengen : Allemagne, Autriche, Belgique, Danemark, Espagne, Estonie, Finlande, France, Grèce, Hongrie, Islande, Italie, Lettonie, Liechtenstein, Lituanie, Luxembourg, Malte, Norvège, Pays-Bas, Pologne, Portugal, République tchèque, Slovaquie, Slovénie, Suède et Suisse. Le nombre d’entrées est illimité.
– Aucune obligation de résidence. Il n'est pas nécessaire de passer une seule journée en Grèce pour conserver son permis de séjour. Ceci distingue le programme grec de la plupart des dispositifs de résidence de l'UE et le rend intéressant pour les investisseurs qui souhaitent maintenir leur résidence principale ailleurs.
– Éducation. Les titulaires d'un permis de séjour ont le même accès aux établissements d'enseignement grecs que les citoyens, et l'enseignement public en Grèce — y compris l'université — est gratuit.
– Santé et services. Accès au système social et médical grec, ainsi qu'aux services bancaires, financiers et fiscaux européens.
Il s'agit d'une décision légale, et non discrétionnaire. Lorsque les critères d'investissement sont remplis et que le dossier est complet, la loi prévoit l'approbation. Ce programme est régi par des règles, et non par un système de points ou par un pouvoir discrétionnaire.
– Une voie vers la citoyenneté. Après sept ans de résidence en Grèce, un titulaire de permis peut demander la naturalisation.
Ce qu'elle ne vous donne pas : le Golden Visa ne vous autorise pas à occuper un emploi salarié en Grèce. Vous pouvez toutefois créer et gérer une entreprise.
Le processus de candidature, étape par étape
Le processus complet, de la première consultation à l'obtention de la carte de séjour physique, dure généralement de quatre à six mois.
1. Consultation — à partir d'une journée. Définition de la stratégie d'investissement, du budget et de la région cible. C'est à cette étape que le choix du niveau d'investissement (conversion à 250 000 €, investissement régional à 400 000 € ou investissement principal à 800 000 €) est effectué, et il détermine toutes les étapes suivantes.
2. Sélection et réservation du bien — 5 à 10 jours. Présélection et visites. Les investisseurs se déplacent généralement sur place pour trois ou quatre jours, ou délèguent l’intégralité des visites. La réservation est confirmée par le versement d’un acompte d’environ 51 000 £ (51 000 £ du prix).
3. Documentation d'achat — 20 à 30 jours. L'acheteur obtient un numéro fiscal grec (AFM) et, s'il le souhaite, ouvre un compte bancaire en Grèce ; le paiement peut également être effectué depuis un compte étranger. Les droits de mutation immobilière, d'un montant de 3 091 TP3T (3,091 TP3T) sur la valeur de la transaction, sont acquittés et l'acte de vente est signé. La présence physique de l'investisseur n'est pas requise à ce stade : toutes les démarches, à l'exception de l'ouverture du compte bancaire, peuvent être effectuées par un avocat muni d'une procuration.
4. Paiement et enregistrement — 1 à 10 jours. Avec un compte bancaire grec, le paiement s'effectue généralement par chèque de banque chez le notaire lors de la signature, après quoi l'avocat enregistre l'acte au registre foncier. En cas de paiement depuis un compte étranger, l'ordre est inversé : l'acte est d'abord signé, les fonds sont transférés, et une fois que le vendeur a confirmé la réception de l'intégralité du montant, un acte de paiement notarié est établi et les deux documents sont enregistrés.
5. Demande de titre de séjour — 1 jour. L’avocat dépose le dossier complet par voie électronique, muni d’une procuration. Après une première vérification, le demandeur reçoit un titre de séjour et d’entrée temporaire — le « Papier bleu » — l’autorisant à rester en Grèce en attendant sa carte de séjour.
6. Données biométriques — 1 jour. Dans les deux semaines suivant le dépôt de la demande, l'investisseur et tous les membres de sa famille âgés de plus de six ans doivent se présenter en personne en Grèce pour la prise d'empreintes digitales et de photographies. Cette étape est la seule qui ne peut être déléguée.
7. Délivrance de la carte de séjour — 3 à 4 mois. Les cartes sont retirées par l'avocat pour le compte du client et envoyées par coursier à l'adresse indiquée.
8. Aménagement du bien. Mobilier, aménagement et, si le bien est destiné à la location longue durée, gestion. Ces formalités administratives sont mineures, mais ont une importance commerciale capitale : un bien non meublé et non géré ne génère aucun revenu pendant la durée de validité du permis.
Documentation
Le dossier déposé par l'avocat comprend :
1. Quatre photos d'identité récentes par demandeur, plus des copies numériques
2. Photocopies de chaque page de chaque passeport valide
3. Certificat de mariage avec apostille, où figure le nom du conjoint
4. Certificat de composition familiale avec apostille, où figurent les membres de la famille
5. Un acte de naissance apostillé pour chaque demandeur.
6. Copie du contrat d'achat immobilier grec
7. L'acte notarié confirmant le contrat de vente satisfait aux exigences du chapitre 6, paragraphe 2, de la loi 4146/2013.
8. Certificat d'enregistrement du contrat d'achat
9. Une police d'assurance maladie pour chaque membre de la famille, souscrite en Grèce.
10. Reçus pour les frais d'État
11. Relevé bancaire du vendeur attestant la réception du prix d'achat intégral sur un compte bancaire grec
12. Procuration en faveur de l'avocat agissant
Trois points de procédure qui peuvent induire les gens en erreur : le dossier est déposé électroniquement par un avocat titulaire d’une procuration notariée ; les documents apostillés sont valables six mois à compter de la date d’apostille ; et chaque document doit être traduit en grec et certifié en Grèce.
Ce que ça coûte
Outre l'investissement admissible lui-même, prévoyez un budget pour :
Frais d'acquisition du bien (droits de mutation, notaire, inscription au registre foncier, agence) : environ 81 000 000 de la valeur du bien
Frais juridiques : 2 000 € + 300 € par membre de la famille supplémentaire
Frais d'État, demandeur principal : 2 002 €
Frais d'État, conjoint : 152 €
Frais d'État, par membre de famille supplémentaire : 18 €
Assurance maladie en Grèce : 150 à 300 € par personne et par an
Traduction en grec : ≈ 30 € par personne
Photos : 12 € par personne
Pour une famille de quatre personnes achetant un bien immobilier au seuil de 400 000 €, les frais totaux de transaction et de dossier s’élèvent à environ 37 000 à 40 000 € en plus du prix d’achat.
Qu'est-ce qui a changé en 2026 ?
La loi 5275/2026, publiée au Journal officiel A' 17 et en vigueur depuis le 6 février 2026, a consolidé et modifié le Code de l'immigration et de l'intégration sociale. Trois changements concernent les demandeurs de visa doré :
La validité du permis court désormais à compter de sa date d'émission. Auparavant, certains permis étaient antidatés à la date d'achèvement de l'investissement, réduisant ainsi la période utile de cinq ans. La loi confirme désormais que cette période de cinq ans court à compter de la date d'émission de la carte de séjour. Cette mesure, réclamée de longue date par le secteur, augmente sensiblement la valeur du permis.
Les renouvellements sont plus stricts et plus rapides. La loi impose des délais légaux aux autorités pour le traitement des demandes de renouvellement et précise les documents requis pour attester du maintien de l'investissement éligible. Les investisseurs dont le portefeuille passe sous le seuil applicable rencontrent désormais une difficulté au moment du renouvellement, difficulté qui n'existait pas auparavant.
– Les voies d’investissement alternatives sont élargies. Outre l’immobilier, la Grèce propose des solutions financières à partir de 350 000 € – parts de fonds d’investissement éligibles et autres instruments d’activité économique – ainsi que de nouvelles catégories d’investissement dans des start-ups et des investissements stratégiques.
Certaines dispositions dépendent de la mise en œuvre de décisions ministérielles publiées jusqu'en 2026 ; par conséquent, toute personne déposant une demande cette année devrait vérifier la situation au moment de sa demande plutôt que de se fier à des résumés secondaires.
Les risques dont personne ne parle
Les analystes qui se penchent sur la question des visas dorés ont tendance à s'arrêter aux avantages. Les points faibles méritent une attention tout aussi soutenue.
Les refus sont presque toujours dus à des erreurs de notre part. Le programme affiche un taux d'approbation extrêmement élevé : les cabinets expérimentés déclarent traiter plus d'une centaine de demandes sans aucun refus. Les demandes rejetées le sont presque invariablement pour des raisons de procédure : le contrat d'achat a été rédigé sans tenir compte des exigences du Golden Visa, les fonds ont été transférés par un canal inapproprié ou le bien immobilier s'est avéré non éligible. Le point commun ? Un notaire spécialisé en droit immobilier sans expérience du Golden Visa. Ce point est plus important qu'il n'y paraît, car ces erreurs sont généralement irrémédiables a posteriori. La solution consiste alors à vendre le bien et à en acheter un autre, ce qui implique de payer les frais d'acquisition deux fois et de perdre une année. La décision la plus déterminante dans tout le processus est de faire appel à un notaire spécialisé dans le Golden Visa avant même d'entamer la préparation de la transaction d'achat, et non après.
La vente du bien entraîne la révocation du permis. Si vous cédez le bien éligible, vous devez soit renoncer au Golden Visa, soit le remplacer par un autre bien respectant les seuils actuels. Ces seuils ayant été relevés, un investisseur ayant acheté un bien à 250 000 € en 2020 et le revendant en 2026 pourrait devoir débourser entre 400 000 € et 800 000 € pour le remplacer.
L’octroi de nouveaux visas dorés aux citoyens russes et biélorusses est suspendu depuis mars 2022. Toutefois, si l’investisseur principal possède un second passeport, sa famille peut poursuivre la procédure – une voie empruntée par de nombreux demandeurs grâce à l’acquisition d’une citoyenneté de pays tiers.
La provenance des fonds relève de la banque, et non du ministère. Les autorités grecques de l'immigration n'exigent pas de justificatif d'origine des capitaux. Toutefois, le prix d'achat intégral doit transiter par le système bancaire, ce qui fait peser la responsabilité de la conformité sur la banque émettrice. L'administration fiscale grecque se réserve le droit de poser des questions, même si, en pratique, elle le fait rarement. Préparez le dossier comme si elle allait le faire.
– Les certificats de casier judiciaire ne sont plus exigés pour les permis de séjour grecs depuis un certain temps.
Fiscalité : la résidence n'est pas la résidence fiscale.
La possession d'un permis de séjour grec ne vous confère pas le statut de résident fiscal grec. Ce statut dépend du lieu de résidence effectif, généralement plus de 183 jours en Grèce par année civile.
Pour les investisseurs qui obtiennent le statut de résident fiscal grec, la Grèce propose un régime d'imposition forfaitaire de 100 000 € sur les revenus mondiaux, en alternative aux taux progressifs atteignant le seuil de 45%. Pour les familles fortunées qui s'installent définitivement en Grèce, cet avantage financier est souvent plus important que le visa lui-même et doit être pris en compte avant l'achat, et non après.
Résider dans un autre pays de l'UE avec un permis de séjour grec
La situation juridique est claire : un permis de séjour grec autorise des séjours de 90 jours maximum sur une période de 180 jours dans un autre État Schengen. En pratique, les frontières intérieures de l’espace Schengen ne sont pas systématiquement contrôlées. Les investisseurs doivent néanmoins tenir compte de cette limite légale, car la résidence fiscale, l’accès aux soins de santé et les futures demandes de naturalisation sont conditionnés par une présence documentée.
Le verdict
La révision des tarifs en Grèce en 2024 a été largement perçue comme le début de la fin pour le programme. Or, c'était tout le contraire. En fixant le loyer des logements de premier choix à Athènes et Thessalonique à 800 000 €, le gouvernement a désamorcé le débat sur l'accessibilité au logement qui avait entraîné l'échec des programmes portugais et espagnol, assurant ainsi la pérennité politique de son propre programme. Le nombre de demandes n'a pas diminué ; 2024 a enregistré un nombre record de 9 289 demandes d'investisseurs principaux, et le programme a attiré plus de 10 milliards d'euros d'investissements étrangers depuis 2013.
Pour un investisseur comparant les options en Europe aujourd'hui, le calcul se présente ainsi : la Grèce est la seule grande économie de l'UE où l'achat d'une propriété résidentielle permet encore d'obtenir la résidence ; les programmes de conversion à 250 000 € et de reconnaissance du patrimoine restent les points d'entrée les moins chers du continent ; la couverture familiale s'étend aux parents des deux côtés sans limite d'âge ; il n'y a pas de durée minimale de séjour ; et la naturalisation est possible après sept ans.
Ce programme récompense la précision. Choisir le mauvais niveau, la mauvaise catégorie de bien ou le mauvais avocat, c'est s'exposer à des années de corrections. En revanche, si vous faites le bon choix, la Grèce reste, et de loin, le pays offrant le meilleur rapport qualité-prix pour un permis de séjour au sein de l'Union européenne.
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Si vous envisagez de demander le Golden Visa grec, la chose la plus précieuse que vous puissiez faire est de faire appel à des spécialistes juridiques et immobiliers avant même de réserver un bien, et non après la rédaction du contrat.
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Cet article est fourni à titre d'information générale et reflète la situation juridique en vigueur en août 2026. Les seuils d'investissement, les règles de procédure et les dispositions fiscales sont susceptibles d'évoluer et de faire l'objet de décisions ministérielles. Il est impératif de vérifier les exigences en vigueur auprès d'un avocat grec spécialisé en droit de l'immigration avant tout engagement financier.

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